商業(yè)性住房貸款
商業(yè)性住房貸款基本條件
1、借款人具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，確有償還貸款本息的能力；
2、所購(gòu)住房座落在城鎮(zhèn)（包括市區(qū)、縣城、大集鎮(zhèn)）且原則上為借款人現(xiàn)居住地或工作、經(jīng)商地；
3、已與開(kāi)發(fā)商簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，根據(jù)個(gè)人信用情況，并已支付了銀行規(guī)定的首付款比例，最低為30%以上；
4、貸款金額根據(jù)借款人的信用情況、職業(yè)、教育程度、還款能力、所購(gòu)住房變現(xiàn)能力等情況確定。
5、同意先辦理預(yù)購(gòu)商品房抵押登記，并承諾在所購(gòu)買(mǎi)的住房竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證后，以購(gòu)買(mǎi)的住房作貸款抵押且重新辦理抵押登記手續(xù)；
需提供資料
1、申請(qǐng)人和配偶的身份證、戶(hù)口簿原件及復(fù)印件3份（如申請(qǐng)人與配偶不屬于同一戶(hù)口的需另附婚姻關(guān)系證明）；
2、購(gòu)房人與公司簽訂的《商品房房買(mǎi)賣(mài)合同》；
3、房?jī)r(jià)30%或以上預(yù)付款收據(jù)原件及復(fù)印件各1份；
4、購(gòu)房人收入證明（銀行提供，置于售樓處）；
5、借款人為法人的要攜帶有效的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》或《事業(yè)法人執(zhí)照》、法定代表身份證明書(shū)、財(cái)務(wù)報(bào)表、貸款卡。若是股份制企業(yè)，還需提供公司當(dāng)帶技術(shù)章程、董事會(huì)同意抵押證明書(shū)；
6、開(kāi)發(fā)商的收款帳號(hào)1份。
業(yè)務(wù)一般規(guī)定
1、貸款期限一般在三十年以?xún)?nèi)，且貸款到期日原則上不能超過(guò)借款人（男）65歲、（女）55歲的年齡；
2、貸款利率執(zhí)行人民銀行的規(guī)定。如遇法定利率調(diào)整，期限為1年以?xún)?nèi)的，執(zhí)行合同利率，不分段計(jì)息；期限為1年以上的，則于次年初執(zhí)行新的利率；
3、按揭主要還款方式分為等本金和等本息兩種，購(gòu)房人可自由選擇。等本金為按月還本付息，先多后少；等本息為按月還本帶息，每月還款額不變（利率調(diào)整變化）。
貸款流程
1、開(kāi)發(fā)商向貸款行提出按揭貸款合作意向；
2、貸款行對(duì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、建筑資質(zhì)、資信等級(jí)、負(fù)責(zé)人品行、企業(yè)社會(huì)商 譽(yù)、技術(shù)力量、經(jīng)營(yíng)狀況、財(cái)務(wù)情況進(jìn)行調(diào)查，并與符合條件的開(kāi)發(fā)商簽訂按揭貸款合作協(xié)議；
3、購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，并根據(jù)合同要求，付清所需首付房款；
4、自首付款付清之日起七日內(nèi)購(gòu)房人提供符合按揭銀行要求的資料，直接向開(kāi)發(fā)商合作銀行提出申請(qǐng)按揭貸款。具體包括：《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（備案登記）、購(gòu)房首付款收據(jù)、身份證、婚姻證明、收入證明及銀行認(rèn)為需要提供的其他資料；
5、貸款行對(duì)購(gòu)房人的各方面情況及手續(xù)進(jìn)行調(diào)查、審查，與符合基本條件的購(gòu)房人（包括購(gòu)房人配偶）辦理初步手續(xù)，具體包括借款申請(qǐng)書(shū)、共同還款聲明、承諾、談話(huà)筆錄、借款合同、借據(jù)等；隨后購(gòu)房人在貸款行開(kāi)立存款賬戶(hù)或銀行卡，銀行報(bào)上級(jí)行進(jìn)行審批；
6、申請(qǐng)審批期限一般為7日內(nèi)。對(duì)超過(guò)該期限的，營(yíng)銷(xiāo)部及時(shí)與銀行對(duì)接、了解情況、解決問(wèn)題，積極協(xié)助購(gòu)房人辦妥貸款，及時(shí)與按揭銀行簽訂階段擔(dān)保手續(xù)；
7、問(wèn)題客戶(hù)的處理：
（1）對(duì)正在申請(qǐng)階段的購(gòu)房人，由于自身原因申請(qǐng)取消按揭貸款的，自取消之日起20日內(nèi)，購(gòu)房人應(yīng)按一次性付款方式付清余款；
（2）因銀行最終批準(zhǔn)的貸款額度未達(dá)到按揭總額時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)在銀行批復(fù)之日起10日內(nèi)補(bǔ)足余款；
（3）購(gòu)房人由于信用、身份、還款能力等各方面自身原因，導(dǎo)致銀行按揭貸款未獲批準(zhǔn)的，出賣(mài)人不予退房。根據(jù)實(shí)際情況，首選調(diào)整貸款行另行申請(qǐng)，仍未批準(zhǔn)的，經(jīng)購(gòu)房人申請(qǐng)，可以變更購(gòu)房人，合同購(gòu)買(mǎi)人變更為與購(gòu)房人有家庭、親屬關(guān)系的相關(guān)人員，營(yíng)銷(xiāo)部應(yīng)及時(shí)申請(qǐng)注銷(xiāo)商品房買(mǎi)賣(mài)合同，另行簽訂合同。如購(gòu)房人不予變更合同，應(yīng)在銀行按揭貸款未獲批準(zhǔn)之日起，按照一次性付款的方式30日內(nèi)付清房款，違約按照合同相關(guān)規(guī)定執(zhí)行；
（4）對(duì)于久拖不到貸款行申請(qǐng)按揭貸款的客戶(hù)，銷(xiāo)售人員應(yīng)建立督促機(jī)制，并將電話(huà)通知記錄登記，連續(xù)三次（15日內(nèi)）通知仍未辦理，應(yīng)按照合同規(guī)定計(jì)收違約費(fèi)用；
8、貸款行批準(zhǔn)購(gòu)房人借款后，公司憑進(jìn)賬單給購(gòu)房人開(kāi)收款收據(jù)和發(fā)票；
9、借款人以后只要每月(每季)20日前在存款賬戶(hù)或銀行卡上留足每期應(yīng)還款額，貸款銀行會(huì)從借款人賬戶(hù)中自動(dòng)扣收，到期全部結(jié)清；
10、貸款歸還后，貸款行注銷(xiāo)抵押物，并退還給客戶(hù)。


住房公積金貸款
住房公積金貸款基本條件
（1）只有參加住房公積金制度的職工才有資格申請(qǐng)住房公積金貸款；
（2）申請(qǐng)貸款前連續(xù)繳存住房公積金的時(shí)間不少于六個(gè)月。因?yàn)槔U存不正常說(shuō)明其收入不穩(wěn)定，發(fā)放貸款后容易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)；
（3）配偶一方申請(qǐng)了住房公積金貸款，在其未還清貸款本息之前，配偶雙方均不能再獲得住房公積金貸款，結(jié)清后可二次房貸，首付利率不變。因?yàn)?，住房公積金貸款是滿(mǎn)足職工家庭住房基本需求時(shí)提供的金融支持，是一種"住房保障型"的金融支持；
（4）貸款申請(qǐng)人在提出住房公積金貸款申請(qǐng)時(shí)，除必須具有較穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入和償還貸款的能力外，沒(méi)有尚未還清的數(shù)額較大、可能影響住房公積金貸款償還能力的其他債務(wù)；
（5）貸款用途必須專(zhuān)款專(zhuān)用：住房公積金貸款用途僅限于購(gòu)買(mǎi)具有所有權(quán)的自住住房，而且所購(gòu)買(mǎi)的 住房應(yīng)當(dāng)符合市公積金管理中心規(guī)定的建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。購(gòu)買(mǎi)以盈利為目的房屋時(shí)，不能使用公積金貸款。
需提供材料
（1）申請(qǐng)人和配偶的身份證各3份（正反兩面）、戶(hù)口簿原件及復(fù)印件2份（含首頁(yè)，戶(hù)主頁(yè)，本人頁(yè)），外地戶(hù)口還需暫住證原件；
（2）借款人結(jié)婚證復(fù)印件2份；未婚者提供未婚證明原件1份；
（3）借款人及配偶收入證明原件2份；
（4）購(gòu)房人與公司簽訂的《商品房房買(mǎi)賣(mài)合同》；
（5）總房?jī)r(jià)30%或以上預(yù)付款收據(jù)原件及復(fù)印件2份；
（6）《住房公積金卡》。
辦理流程
（1）申請(qǐng)人本人持購(gòu)房資料（《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、購(gòu)房首付款收據(jù)、）夫妻雙方身份證、戶(hù)口薄、結(jié)婚證（所有部分原件及復(fù)印件A4三份）、貸款申請(qǐng)表一式三份——市公積金管理中心個(gè)貸服務(wù)大廳辦理貸款申請(qǐng)手續(xù)；
（2）上述機(jī)構(gòu)將審批通過(guò)的貸款資料傳遞到委托銀行；
（3）委托銀行通知借款人及其配偶持雙方身份證到委托銀行簽約處簽 訂《借款合同》、《抵押合同》；
（4）借款人及其配偶持雙方身份證與銀行工作人員一起到房管部門(mén)領(lǐng)取 《房屋他項(xiàng)權(quán)證》；
（5）借款人持《房屋他項(xiàng)權(quán)證》原件及復(fù)印件一份到公積金管理中心個(gè)貸大廳開(kāi)具《放款通知書(shū)》；
（6）借款人持《房屋他項(xiàng)權(quán)證》原件及復(fù)印件一份、《放款通知書(shū)》到委托銀行辦理貸款發(fā)放手續(xù)。
注意事項(xiàng)
（1）前去公積金辦理時(shí)，必須攜帶所有證件的原件；
（2）夫妻雙方都到場(chǎng)；
（3）身份證、戶(hù)口本、結(jié)婚證上的號(hào)碼，姓名必須一致；
（4）所有資料必須用A4規(guī)格復(fù)印。


組合貸款
公積金貸款與商業(yè)貸款結(jié)合的貸款稱(chēng)為組合貸款；
所謂組合貸，是指符合個(gè)人住房商業(yè)性貸款條件的借款人又同時(shí)繳存住房公積金的，在辦理個(gè)人住房商業(yè)貸款的同時(shí)還可以申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款，即借款人以所購(gòu)本市城鎮(zhèn)自住住房(或其他銀行認(rèn)可的擔(dān)保方式)作為抵押可同時(shí)向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款。
相比其他貸款方式而言，組合貸款是一種比較劃算的房貸方式，不僅劃算，還能夠解決公積金貸款額度不夠的問(wèn)題。但是，也并非任何情況下都可以辦理組合貸款，辦理組合貸款也必須要具備一定的條件。
首先，辦理組合貸款，要連續(xù)繳存住房公積金一年以上，達(dá)到公積金貸款標(biāo)準(zhǔn)，這是最基本的要求。同時(shí)，借款人自身要具備申請(qǐng)銀行商業(yè)貸款的條件。
其次，有的借款人雖滿(mǎn)足了組合貸款的申請(qǐng)條件，也無(wú)法辦理組合貸款。在貸款購(gòu)買(mǎi)二手房的時(shí)候，由于辦理組合貸款的時(shí)間比較長(zhǎng)，很多房主不同意采用組合貸款。在現(xiàn)實(shí)辦理中，很多開(kāi)發(fā)商也不同意辦理組合貸款買(mǎi)房，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商通常在建房之前就已經(jīng)從某家銀行貸款，并承諾業(yè)主買(mǎi)房也要從該銀行貸款才可以。這種情況之下也沒(méi)有辦法辦理組合貸款。
此外，個(gè)人有公積金貸款未結(jié)清，不能再采用公積金貸款和組合貸款；而有商業(yè)貸款未結(jié)清，除開(kāi)限購(gòu)限貸因素外，還可以再采用商業(yè)貸款買(mǎi)房。還有一個(gè)問(wèn)題就是，在很多城市買(mǎi)房，公積金異地貸款受到限制，自然組合貸款也是不行的；而商業(yè)貸款，則可以不受地方的限制。